Наш постоянный клиент планировал приобрести здание в Москве. Мы провели Due Diligence объекта и выявили десятки рисков. После такой покупки клиент мог остаться без денег и без здания – у властей были все основания добиваться сноса объекта. Получив от нас карту рисков, клиент отказался от покупки и сохранил 140 млн рублей.
Клиент решил провести Due Diligence перед покупкой недвижимости. Рекомендуем всем делать также
Клиент планировал приобрести здание и переоборудовать его под дилерский центр. Компания нашла подходящий объект на Варшавском шоссе в Москве – это идеальная локация для такого бизнеса.
Дилер уже дал согласие на участие в проекте, цена здания также устраивала клиента – продавец просил 140 млн рублей. Перед покупкой компания обратилась к нам для оценки рисков вложений в недвижимость. Как оказалось, сделал это не зря.
Алексей Халимон
Управляющий партнер
Часто предприниматели считают, что если объект недвижимости зарегистрирован, если информация о нем есть в ЕГРН, то все в порядке и можно покупать. Но в каждой конкретной ситуации важно проводить глубокий правовой анализ: какие у земельного участка виды разрешенного использования, было ли получено разрешение на строительство, согласовано ли строительство именно такого объекта недвижимости и т.д. Если были грубые нарушения, здание могут признать самовольной постройкой и снести. Клиент обратился к нам и получил полную карту рисков перед покупкой
Алексей Халимон
Управляющий партнер
Мы нашли десятки нарушений. Чтобы описать их, потребовалось подготовить отчет на 55 страницах
Мы изучили всю имеющуюся документацию по зданию, а также съездили на объект и провели осмотр. Нарушения были везде, где только могли быть. Вот ключевые из них.
Проблемы по ключевым вопросам. Нет разрешения на строительство и актов ввода в эксплуатацию. У здания есть признаки капитальности.
Незаконные перепланировки. По факту очень много изменений в сравнении с информацией, которая содержится о здании в БТИ и не обновлялась с 2009 года: добавлены новые окна, замурованы старые двери и сделаны новые, внутри здания есть перепланировки.
Неудовлетворительное техническое состояние здания. Провисает электропроводка, повреждены фонари, окна, герметизация стыков кровли и стены, обшивка стен внутри здания, проводка электрического кабеля проведена воздушным путем и т.д.
Вопросы по подаче электричества и воды. Кто, когда и на каких основаниях провел электросети к зданию, выяснить невозможно. Электричество, горячая и холодная вода поступают в здание на основании договоров о возмещении расходов, согласия сбытовых организаций на их заключение не было. Это значит, что договоры можно признать недействительными, а собственника здания обязать выплатить стоимость всей потребленной к этому моменту электроэнергии. К тому же до урегулирования ситуации электричество и воду прекратят подавать в здание.
Нюансы по земельному участку. Мы обнаружили наложение границ здания на границы участка. Фактически установленный забор не соответствует тому, что изображено на кадастровом плане. Шлагбаум на въезде установлен за пределами границ участка, то есть на участок происходит через территорию чужого участка – согласия на это никто не получал
Также виды разрешенного использования земельного участка не позволяют открыть в здании автосервис, как планировал клиент. И это далеко не полный список нарушений и вопросов, которые возникли в ходе анализа.
В случае сделки клиент мог остаться без недвижимости и без денег
Сценарий №1. У здания есть признаки некапитальности, также в нем проводилась неузаконенная реконструкция. По этим основаниям собственник земельного участка – Москва – может расторгнуть договор аренды и подать иск о признании зарегистрированного права на здание отсутствующим и освобождении земельного участка от здания. То есть здание снесут – для Москвы это не редкая ситуация.
Сценарий №2. Если здание все же является капитальным, из-за многочисленных нарушений собственник земли может добиться признания здания самовольной постройкой и требовать его сноса. То есть итог такой же, как в предыдущем сценарии.
Штраф. В случае победы в суде у города появилось бы основание для штрафа. Причем штрафовать можно и директора компании, которая владеет зданием, и саму компанию. Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости участка, на котором расположено здание. В этом случае штраф для директора – 2,9 млн рублей, для компании – 3,8 млн рублей.
Алексей Халимон
Управляющий партнер
Мы предоставили клиенту не только список обнаруженных рисков, но и дорожную карту: как можно устранить каждое нарушение, на какие аргументы опираться при переговорах с продавцом здания, какие условия включить в договор купли-продажи, чтобы подстраховаться. Но такая работа потребовала бы много сил и времени. К тому же устранить все риски в этой ситуации вряд ли возможно в принципе. Клиент отказался от покупки, и мы поддержали его в этом решении.
Алексей Халимон
Управляющий партнер
Результат
Получив подробную карту рисков, компания решила отказаться от сделки. Детальный правовой анализ помог клиенту сохранить деньги, время и нервы, которые наверняка пришлось бы потратить на суды с собственником участка. Общая сумма финансовых рисков, которых удалось избежать – 146,7 млн рублей.
Напишите нам